7 valkuilen voor vastgoedbeleggers

De banken verstrekken meer en meer woonkredieten aan vastgoedbeleggers. Wie wat geld op zijn spaarboekje heeft staan, begint na te denken over een belegging in bakstenen. “Mensen lopen soms met hun ogen dicht in hun ongeluk”, waarschuwen professionals.

Er staat 265 miljard euro op de Belgische spaarboekjes, ruim tweeënhalf keer zoveel als in 2002. Sommige spaarders keerden de beurs de rug toe na de dotcomcrash, anderen kregen een afkeer van aandelen door de bankencrisis. Door de combinatie van de historisch lage rente op spaarboekjes, de verschraling van het aanbod van alternatieve veilige spaarproducten en de hoge bedragen die veel gezinnen door de jaren bij elkaar hebben gespaard, zien steeds meer spaarders vastgoed als een alternatief voor het spaarboekje. Maar wie zonder ervaring aan zo’n avontuur begint, maakt fouten.

1 Te veel betalen

“In België bezitten meer mensen een eigen woning dan in andere landen. De meeste Belgen blijven in hun woning wonen zolang ze kunnen. Dat verklaart de stabiliteit van de prijzen en waarom wij geen vastgoedcrisis hebben gekend zoals Nederland en Groot-Brittannië”, zegt Stefaan Gielens, de CEO van de vastgoedvennootschap Aedifica. “Het maakt ook dat de prijzen gedreven worden door subjectieve beoordelingen. Ik heb mijn huis gekocht omdat ik er verliefd op was en ik het me kon permitteren. Voor die aankoop heb ik geen berekening van de risico’s en de rendementen gemaakt zoals ik voor een rusthuis voor Aedifica zou doen.” Zorgvastgoed is het kernmetier van Aedifica, maar de vennootschap bezit ook 900 appartementen.

Professionele vastgoedbeleggers tellen de nettohuur op die ze de komende vijftien jaar kunnen krijgen, maken een schatting van de meerwaarde bij een verkoop en berekenen hoeveel die toekomstige cashflows vandaag waard zijn. “Als je zo’n berekening doet voor appartementen, kom je snel tot de conclusie dat je enkel met een heel hoge meerwaarde na een verkoop nog een aanvaardbaar rendement kunt boeken.” Gielens vraagt zich hardop af of zo’n meerwaarde nog haalbaar is.

2 Brutorendementen vergelijken met nettorendementen

Beleggers vergelijken vaak brutorendementen met de nettorendementen van spaarboekjes of met de rente die ze moeten betalen op hun leningen. Ze houden geen rekening met eventuele leegstand en met de kosten die nog van de huurgelden moeten worden afgetrokken. “We zien particuliere beleggers die appartementen kopen tegen prijzen die professionele beleggers er nooit voor zouden betalen”, zegt Gielens. “Er is zeker een oververhitting in bepaalde segmenten van de residentiële vastgoedmarkt, zoals in assistentiewoningen. En dan vooral in Vlaanderen.”

Om te voldoen aan de vraag van de hogere middenklasse naar beleggingsvastgoed zijn ontwikkelaars met almaar meer producten op de markt gekomen. Xavier Mertens, de CEO van Inclusio, een fonds dat investeert in betaalbare woningen en dat verhuurt via socialeverhuurkantoren, wijst erop dat die allemaal mikken op hetzelfde segment: appartementen die 220.000 tot 300.000 euro kosten. “Er zou weleens een overaanbod kunnen ontstaan van appartementen met twee slaapkamers in die prijsklasse”, denkt Mertens. “Want de kandidaat-huurders zitten vooral in de lagere prijsklassen.” Volgens hem dreigt zelfs een aantal ontwikkelaars in financiële moeilijkheden te komen omdat ze hun producten niet meer kwijt raken.

Inclusio, dat zowel een sociaal als een financieel rendement nastreeft voor zijn aandeelhouders, speelt vooral in op de behoefte aan betaalbare woningen en investeert in woningen die minder kosten. Inclusio haalde anderhalf jaar geleden voor 45,5 miljoen kapitaal op bij een dertigtal particuliere en institutionele investeerders. Een minimuminvestering van 250.000 euro was vereist. Inclusio zou volgens welingelichte bronnen weer een kapitaalverhoging voorbereiden in samenwerking met Bank Degroof-Petercam.

3 Rekenen op een snelle meerwaarde

Ook John Romain, de oprichter van de advieskantoren Immotheker en Finotheker, durft niet op veel meerwaarde te rekenen. “Ik zal al tevreden zijn als de vastgoedprijzen de komende jaren stabiel blijven. Vergeet het maar dat je vandaag een appartement kunt kopen om het binnen vijf jaar met een meerwaarde te verkopen. Dat is passé. Vastgoed biedt meer zekerheid dan de beurs, maar je moet toch minstens beleggen met een termijn van vijftien jaar voor ogen.” Romain voegt eraan toe dat er bij een nieuwbouw al snel 25 procent kosten boven op de aankoopprijs komen. Die kosten recupereren lukt niet in enkele jaren.

De voorbije twintig jaar kregen de prijzen van vastgoed een flinke duw in de rug door de gunstige fiscaliteit, de dalende rente en andere meevallers. Romain vraagt zich af wat er gebeurt als alles tegenzit. “Het is geen drama als de rente begint te stijgen. De mensen kunnen de looptijd van hun lening misschien met enkele jaren verlengen om dezelfde financiële slagkracht te behouden. Maar wat gebeurt er als op hetzelfde moment de kosten stijgen en de belastingen op vastgoed worden opgetrokken? Tot nu is vastgoed de dans ontsprongen. Het staat in de sterren geschreven dat de overheid de reële huurinkomsten uit de privéverhuur gaat belasten. Dat kan een psychologisch effect hebben, waardoor beleggers vastgoed de rug toekeren en de prijzen zakken. In vastgoed zit je geld geïmmobiliseerd.”

4 Er zijn kosten aan het pand

U moet niet alleen voldoende geld hebben om de aankoop van een appartement te financieren, maar ook om uw aandeel te betalen in geplande werken aan de gemeenschappelijke delen. “Voordat je een appartement koopt, loop je het beste langs bij de syndicus. Hij wordt door de algemene vergadering van mede-eigenaars aangeduid om de gemeenschappelijke delen te beheren en is het best geplaatst om kandidaat-kopers te informeren over de investeringen die in de pijplijn zitten. Die kosten kunnen een deel van je rendement wegvegen”, zegt Simon Vande Moortel, managing director bij Rencura, een bedrijf dat 650 wooneenheden beheert voor particuliere en professionele vastgoedbeleggers.

Katelijne D’Hauwers, de directeur van de Verenigde Eigenaars, gaat nog een stap verder. “Je vraagt het beste de verslagen op van de jongste drie algemene vergaderingen van mede-eigenaars, en de facturen van de voorbije twee jaar. De verkoper is verplicht die voor te leggen voor de ondertekening van eender welke overeenkomst. Soms verkopen eigenaars hun appartement omdat ze voor grote investeringen staan, waar ze tegen opzien of waar ze geld voor moeten lenen.”

Vande Moortel somt enkele aandachtspunten op. “De deadline voor de modernisering van de liften die na 1 januari 1958 in dienst werden gesteld, is al lang verstreken, maar toch zijn nog niet alle liften in orde. We spreken al snel over een investering van 15.000 à 20.000 euro. Er komen strengere normen in Vlaanderen tegen 2020. Het dak moet voldoende geïsoleerd zijn en enkel glas moet worden vervangen door dubbelglas. Wie niet aan die normen voldoet, krijgt strafpunten. Wie te veel strafpunten bij elkaar sprokkelt, mag zijn appartement niet meer verhuren.”

5 Te afhankelijk van anderen voor uw rendement

Hoe meer mede-eigenaars er zijn, hoe moeilijker het is overeen te komen. “De praktijk wijst uit dat de mede-eigenaars in een blok met enkele appartementen gemakkelijker dingen uitpraten”, weet D’Hauwers. “In grote appartementsblokken heb je vaak een gemengde bevolking. Je hebt eigenaars die wonen in hun appartement, anderen die het verhuren en nog anderen die het gebruiken als tweede verblijf. Die laatste categorie vind je vooral aan de kust. De belangen van die categorieën lopen niet gelijk. Het lukt soms zelfs niet het vereiste aantal mede-eigenaars bij elkaar te krijgen om de algemene vergadering rechtsgeldig te laten doorgaan.”

Voor elke renovatie of herstelling in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw is er een goedkeuring van de mede-eigenaars nodig. Als de andere eigenaars niet mee willen of kunnen investeren om de gevel te renoveren, kan dat de waarde van uw appartement ondermijnen of de huurprijs die u kunt vragen onderuithalen. Dat risico speelt minder bij een nieuwbouwappartement, maar des te meer bij een uitgeleefd appartement dat u zou willen opknappen.

De bewoners van appartementen onder het dak vinden dakisolatie belangrijker, terwijl de bewoners van de benedenverdieping graag de voortuin in orde willen zetten. “In de basisakte kunnen bepalingen worden opgenomen over de verdeling van de toekomstige kosten”, legt D’Hauwers uit. “Een klassieker is de vrijstelling van de kosten voor het onderhoud en de modernisering van de liften voor de bewoners van de benedenverdieping.” Volgens D’Hauwers zijn er veel kopers die de basisakte en het reglement van de mede-eigendom, waarin de rechten en de plichten van elke mede-eigenaar staan, niet eens hebben gezien als ze een bod doen op een appartement. Wilt u alles weten over mede-eigendom, dan kunt u het boekje ABC van de mede-eigendom van de Verenigde Eigenaars lezen.

Als u een appartement koopt, bent u onvermijdelijk voor een aantal zaken afhankelijk van de eigenaars van de andere appartementen in het gebouw. Tenzij u 1 miljoen euro op uw spaarboekje hebt staan, kunt u niet het hele appartementsgebouw kopen. Maar als u een assistentiewoning, een studenten- of hotelkamer koopt, bent u nog veel meer afhankelijk van anderen. “Het rendement van uw belegging hangt dan volledig af van de exploitatie”, waarschuwt Philippe Janssens, een medeoprichter van Stadim. “Als de uitbater het hotel niet vol krijgt of als de studentenkamers niet verhuurd raken, ben je aan handen en voeten gebonden.”

6 Lastige huurders

“Het beheer van een huurrelatie is niet vanzelfsprekend”, vindt Mertens. “De regels die verhuurders moeten respecteren, worden almaar complexer. Veel wetgeving is geregionaliseerd.” Inclusio verhuurt zijn panden enkel via socialeverhuurkantoren. Zo’n kantoor sluit een vast huurcontract af met eigenaars voor tien of vijftien jaar. “Ze garanderen de betaling van de huur en een 100 procentbezetting. Ze zoeken nieuwe huurders als het nodig is en ze herstellen woningen in de oorspronkelijke staat.” Nadelen zijn dat de huurprijzen lager liggen dan wat u op de private huurmarkt kunt krijgen en dat u de huurders niet mag aanspreken. De contacten verlopen via het verhuurkantoor.

Er zijn verder weinig risico’s aan verbonden. Mertens: “In Gent is er vorig jaar een sociaal verhuurkantoor failliet gegaan, maar de verhuurders staan niet in de kou. Het OCMW heeft een groot aantal woningen in eigen beheer genomen. Voor de andere woningen moeten de verhuurders nu wel rechtstreeks de huur van de huurders ontvangen.”

Er zijn ook privébedrijven zoals Rencura waaraan u alle contacten met de huurders kunt uitbesteden. “Er zijn veel mensen die blindelings vastgoed kopen en niet beseffen hoeveel tijd en werk in de opvolging kruipt”, legt Vande Moortel uit. “Er zijn klanten die bij ons aankloppen nadat ze een jaar of twee zelf hun vastgoedpatrimonium hebben beheerd en die dan vragen het over te nemen. Wij volgen de betalingen op en stappen naar de vrederechter bij wanbetalingen. Als er een defect is, zorgen we dat het hersteld raakt. De eigenaars kunnen alles wat wij doen volgen via hun tablet of smartphone. Als facturen hoger uitvallen dan een bepaald bedrag, moeten ze daar op voorhand hun goedkeuring voor geven. Maar ze worden nooit meer lastiggevallen door de huurders.” Aan die dienstverlening hangt wel een stevig prijskaartje: 8 procent van de huurgelden, plus btw.

7 Te laat vastgoed kopen

Bij Argenta krijgen zeventigplussers te horen dat de richtlijnen van de bank zeggen dat kredietnemers maximaal 70 jaar mogen zijn op de einddatum van hun krediet. Bij Belfius klinkt het dat een hypothecaire lening moet aflopen voor de 75ste verjaardag van de kredietnemers. Bij andere banken krijgen ze te horen dat leeftijd geen issue is en dat het vooral draait om de inkomsten. Ideaal loopt uw lening af op het moment dat uw beroepsinkomsten wegvallen, tenzij u andere inkomsten hebt, zoals huurinkomsten. De meeste banken rekenen die huurinkomsten slechts voor 75 of 80 procent mee in de berekening van uw inkomsten, omdat er altijd een risico op leegstand is.

Zelfs los van het kredietbeleid van de banken is het misschien geen goed idee op pensioenleeftijd nog te beginnen beleggen in vastgoed. Romain raadt het alleen aan voor mensen met een voldoende groot vermogen, die kunnen spreiden over sparen, beleggen en vastgoed. “Ik heb mijn fortuin vergaard met vastgoed, maar mijn eerste aankoop in 1975 was niet meteen een succes. Wij betaalden toen 13 of 14 procent rente op leningen. En plots werden de huurprijzen geblokkeerd, omdat er te veel inflatie was in de nasleep van de oliecrisis. Ik mocht mijn huurprijzen niet meer indexeren. Er zijn altijd periodes dat het tegenzit, en die moet je kunnen uitzitten. Je moet minstens voor een termijn van vijftien jaar beleggen. Als ik vandaag op 63-jarige leeftijd vastgoed koop, zet ik de naakte eigendom meteen op naam van mijn kinderen. Enkel het vruchtgebruik staat dan nog op mijn naam en die van mijn vrouw. Zo vermijd ik dat mijn kinderen op dat vastgoed erfbelasting moeten betalen als ik overlijd. Er kan veel gebeuren in vijftien jaar.”