De ontwikkelaars en de verkopers van vastgoed in ons land beleven hoogdagen. De Notarisbarometer bereikte vorig jaar een recordhoogte. De stijging van het aantal transacties ging gepaard met een prijsstijging van woningen en appartementen. Ook voor 2018 lijken alle lichten op groen te staan. De toename van het aantal gezinnen, het aantrekkende consumentenvertrouwen en de aanhoudend lage rente zullen wellicht opnieuw zorgen voor een meer dan gezellige drukte op de vastgoedmarkt.

Maar niet iedereen deelt dat optimistisme. Internationale organisaties zoals de OESO en het Internationaal Monetair Fonds uiten al lang hun bezorgdheid over de prijsevolutie van het woningvastgoed in ons land.

Ook de Nationale Bank van België is er niet helemaal gerust in en pleitte voor meer voorzichtigheid bij de kredietverlening. Een teken aan de wand is dat er ook in de sector waarschuwingen klinken voor bubbelgevaar. Zo stellen nogal wat projectontwikkelaars vragen bij de hoge biedprijzen voor projectgronden. Het is ook opletten voor een overaanbod op enkele nichemarkten.

Is vastgoed nog altijd de beloofde veilige haven? Waar liggen nog kansen voor wie wil investeren in onroerend goed? En zijn er producten die een vastgoedbelegger het beste kan mijden? We peilden bij enkele vastgoedspecialisten naar hun verwachtingen voor 2018.

Prijzen blijven stijgen

Frank Maet, senior econoom bij Belfius, ziet nog niet meteen een einde komen aan de lange prijsklim van het Belgische woningvastgoed. "In de eerste plaats omdat de economie verder aantrekt", stelt hij. "Wij verwachten voor België een economische groei van ongeveer 1,7 procent.

Tegelijk blijft de langetermijnrente historisch laag. Die factoren zullen ook in 2018 de vastgoedmarkt ondersteunen. De voorbije jaren hebben veel beleggers de stap naar de vastgoedmarkt gezet, omdat de klassieke vastrentende beleggingsproducten te weinig rendement boden."

Delen

'De koopmarkt en de huurmarkt zijn communicerende vaten. Een terugval van de verkoop kan de huurmarkt versterken' - Iain Cook, ERA Belgium

Maar wat als de lang verwachte rentestijging doorzet in 2018? "We houden rekening met een lichte rentestijging", antwoordt Maet. "Maar dan nog blijft de rente heel laag, wat dus gunstig is voor de vastgoedmarkt." Een sterke rentestijging zou de vastgoedmarkt wel pijn doen. Maar die is volgens Geert Gielens, de hoofdeconoom van Belfius, weinig waarschijnlijk, zelfs als de Federal Reserve en de Europese Centrale Bank hun lagerentebeleid opgeven.

"Zolang er op wereldschaal extra geld in de economie wordt geïnjecteerd, kan de rente niet veel stijgen", stelt Geert Gielens. "Japan bijvoorbeeld blijft ongelooflijk veel geld in de economie pompen. Als de rente op Belgische overheidsobligaties naar 2 procent zou stijgen, krijg je vanuit Japan een massale geldinstroom die de obligatieprijzen omhoogstuwt. Dat drukt de rente dan weer naar beneden."

De economen van Belfius voorspellen een prijsstijging op de woningmarkt die in de lijn van de economische groei ligt. "Een prijsklim van ongeveer 2 procent dus", aldus Maet. Ook de vastgoedadviseur CBRE rekent op een verdere prijsstijging. "Vooral dan in de grote steden, omdat de trek naar de stad de vraag doet toenemen", stelt Sebastien Verstraete, de directeur residentieel vastgoed van CBRE.

Volgens Verstraete gaat te veel aandacht naar het effect van een renteklim. "Al drie jaar klinkt het dat de rente zal stijgen. Intussen is er weinig veranderd", zegt hij. "Overschat ook niet het belang van de rente als reden waarom beleggers voor vastgoed kiezen. Veel mensen investeren in vastgoed omdat ze iets tastbaars willen."

Iain Cook, de managing director van het makelaarsnetwerk ERA Belgium, klinkt iets voorzichtiger. "Als de prijzen op hetzelfde niveau blijven, is dat al mooi", zegt hij. "Natuurlijk zal veel afhangen van de rente-evolutie, maar ik ben ook benieuwd naar hoe de banken de kredietverscherping die de Nationale Bank wenst, vertalen in hun kredietbeleid. Ik verwacht toch dat dat zal wegen op het aantal vastgoedtransacties."

Kansen op de vastgoedmarkt

Vanuit het perspectief van beleggers is het eigenlijk positief dat de toegang tot de koopmarkt moeilijker wordt, redeneert Iain Cook: "De koop- en de huurmarkt zijn communicerende vaten. Een terugval van de verkoop kan de huurmarkt versterken. Ik zie dan vooral kansen voor vastgoedbeleggers met huurpanden die mikken op de betere middenklasse. Dat zijn mensen die niet zo lang op de huurmarkt zullen blijven - misschien een paar jaar, om te kunnen sparen - maar het zijn wel kwalitatief hoogwaardige huurders, waardoor ook de kwaliteit van je investering op peil blijft."

Door de prijstoename op de woningmarkt van de voorbije jaren staat het huurrendement van het klassieke residentiële vastgoed al enige tijd onder druk. Met een huurrendement van 3 à 4 procent zijn vastgoedbeleggers al heel tevreden. Kunnen beleggers die op hogere rendementen mikken dan het beste andere vastgoedsegmenten opzoeken?

Delen

'Als particuliere belegger zou ik het houden bij het klassieke appartement' - Sebastien Verstraete, CBRE

Volgens Gabriel Uzgen, de gedelegeerd bestuurder van de projectontwikkelaar BESIX RED, blijft het klassieke appartement een goede investering, maar hij wijst ook op kansen in meer cyclische vastgoedsegmenten. "Nu de economie blijft aantrekken, kunnen winkelpanden en kmo-units interessante alternatieven zijn", zegt Uzgen. "Maar in die segmenten is het toch ook opletten voor trends zoals de oprukkende digitalisering en de groei van de e-commerce. Die zal de behoefte aan vierkante meters onder druk zetten."

"Wij zijn met CBRE actief in al vastgoedsegmenten, maar als particuliere belegger zou ik het toch houden bij het klassieke appartement", oppert Sebastien Verstraete. "Vooral compacte appartementen zijn voor investeerders interessant. Dus een studio van 40 vierkante meter, een slaapkamerappartement van 60 vierkante meter of een appartement met twee slaapkamers op 80 vierkante meter.

Meer vierkante meters wegen op het rendement. Voor 20 vierkante meter extra betaal je in Brussel al snel 60.000 euro. Aan de inkomstenzijde staat daar een huurprijs tegenover die misschien nauwelijks 10 euro hoger ligt. Terwijl je met een plan dat inzet op efficiënt ruimtegebruik bijna hetzelfde ruimtegevoel kunt creëren."

Kiezen voor een goede locatie

Verstraete benadrukt ook het belang van de locatiekeuze. "Een goede locatie is waar er veel huurders zijn", verklaart hij. "Het is tenslotte de huurder die voor het rendement zorgt. Daarom geloven wij vooral in de grote steden." Uzgen ziet het iets ruimer. Hij heeft het over "complete steden" die beantwoorden aan de vraag van zeer uiteenlopende bewoners, zoals studenten, werknemers en oudere mensen.

"Het aanbod aan infrastructuur en voorzieningen moet voldoende gediversifieerd zijn om aantrekkelijk te zijn voor verschillende generaties." Behalve in de grote steden ziet hij een groeiend potentieel in de centrum- en provinciesteden. "De toenemende mobiliteitsproblemen in België spelen in de kaart van stedelijke locaties", vervolgt Uzgen.

Geert Gielens tipt op "steden die erin slagen zich succesvol te vernieuwen". "Dat zijn steden die inzetten op leefbaarheid en kwalitatieve stadsontwikkeling", verduidelijkt hij. "Zelf ben ik meer een beursbelegger. Vanuit die optiek vind ik timing ook belangrijk. Enkele steden hebben die succesvolle vernieuwing al voor een heel stuk gerealiseerd. Dat merk je daar ook aan de woningprijzen. In die topsteden is het opwaartse potentieel beperkt. Kleinere steden zijn er vaak wat later aan begonnen. Daar liggen volgens mijn nog kansen voor vastgoedbeleggers."

Opletten voor beleggingsvastgoed

De interesse van beleggers voor stedelijk woningvastgoed is ook de projectontwikkelaars niet ontgaan. Een te gretige reactie op die vraag is niet zonder risico's. Bij het verwerven van projectgronden drijft de concurrentie tussen de ontwikkelaars de prijzen fors op. Dat kan zich in de commercialisatiefase vertalen in onrealistisch hoge vraagprijzen. Ook een overaanbod van appartementen is niet ondenkbaar.

Maar volgens Gielens is dat laatste risico alles bij elkaar beperkt. "De statistieken van de bouwvergunningen tonen geen abnormale stijgingen. Een bouwwoede zoals we in Spanje, Ierland en Nederland hebben gezien, is in ons land niet aan de orde. De projectontwikkelaars houden de vinger goed aan de pols. Maar ik kan me wel voorstellen dat op sommige locaties iets te hard van stapel wordt gelopen."

Delen

'Bijna elke ontwikkelaar sprong op assistentiewoningen en studentenvastgoed. Die markten vertonen verzadigingsverschijnselen' - Gabriel Uzgen, BESIX RED

Projectontwikkelaar Philippe Janssens van Immpact vindt dat omzichtigheid geboden is bij producten die puur op beleggers mikken, zoals flats voor expats, studentenkoten en assistentiewoningen. "Bij Immpact proberen we altijd een product te ontwikkelen dat ook interessant is voor de lokale, gewone markt", zegt hij.

Een soortgelijke inschatting horen we bij Gabriel Uzgen: "Bijna elke ontwikkelaar in Vlaanderen is in het verleden op de kar gesprongen van de assistentiewoningen en het studentenvastgoed. Vandaag vertonen die markten dan ook verzadigingsverschijnselen. Maar niet overal: afhankelijk van de specifieke locatie - met de mobiliteit als doorslaggevende factor - zijn er ook in die markten nog wel kansen."

Ook Sebastien Verstraete waarschuwt voor een lokaal overaanbod van assistentiewoningen en studentenvastgoed. "Bovendien ben je als verhuurder van dat soort typische beleggingsproducten erg afhankelijk van de kwaliteit van de dienstverlening van de uitbater of beheerder."